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叶檀:如何土改?

admin 2013-11-22 来源:景观中国网
十八届三中全会公报,再次提出土改的方向,是“建立城乡统一的建设用地市场”、 “赋予农民更多财产权利”。与十七届三中全会“逐步建立城乡统一的建设用地市场”比,“逐步”两字消失,说明土改速度将加快。
  土地改革攸关国运。

  十八届三中全会公报,再次提出土改的方向,是“建立城乡统一的建设用地市场”、 “赋予农民更多财产权利”。与十七届三中全会“逐步建立城乡统一的建设用地市场”比,“逐步”两字消失,说明土改速度将加快。三中全会《决定》称,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

  此地农村改革的要点是,农村集体经营性建设用地有条件入市,承包地长期化,农村经济运作资本化、农业现代化,土地收益分配更均衡。

  各地已有试点。11月12日,安徽公布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》,提出建立健全土地承包经营权流转激励机制,引导土地向新型农业经营主体流转。将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转。

  农村土地产权不能转让,使用权可以有限转让,转让需要突破法律、确权、利益分配三道坎。

  农村集体建设用地分两块,一块是宅基地,另一块是经营性用地,如乡镇企业用地。如果宅基地放开,等于小产权房开闸,等于颠覆目前的房地产市场;经营性用地放开,等于地方政府放弃垄断土地一级市场,小产权房无放开可能。

  土地 “农转非”受到现行《土地管理法》第63条规定的法律约束,除了乡(镇)村公共设施和公益事业建设外,集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房,但除企业破产、兼并外,土地使用权不得出让、转让或出租。

  安徽版的意见已经接近法律底线,土地改变用途,即允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等,意味着土地有可能“转性”,是否只能由村集体、农户来承包运作,才不突破法律底线?

  农村土地使用权的流转建立在确权的基础上,否则不可能有土地的长期流转,就不可能形成明确的产权、使用权边界。只有完成确权的地区,才谈得上使用权的交易。

  随着人口增加,农村承包地的面积隔几年会有变化,这意味着利益随时会变化,非常不利于每家每户土地流转与定价。很多农村沿用传统的表述方法,如“苞米地尽头那块小巴掌地是他家的”,给土地租赁双方带来无尽烦恼。由于户口制度的漏洞,一些进入城市的居民在老家仍然拥有宅基地甚至承包地,导致土地的浪费。

  目前在农村租地建立现代农场的企业主,缺乏法律保障,租的农户的地的确切边界在哪里、经纬度是多少,都不清楚。一旦农村土地升值,规划发生变化,随时都可能被赶走。如北京宋庄画家村就是如此,13位买了通州宋庄农民房又被农民起诉还房,这样的事情不仅会发生在画家身上,也会发生在农场主身上,他们随时可以被不满足租金的农民赶走。

  在土地利益分配中农民长期处于弱势,但在大城市近郊、发达城市的农村,农民所获得的收益不少。

  偏远农村地区的土地没有多少溢价,现在进入市场,农民也无法掘取第一桶金。在重庆、成都等地,需要政府进行土地置换,从偏远地区置换到城市郊区,并且由政府或者开发商配套建设基础设施,土地溢价才能上升。没有基础设施建设,没有规划,土地就无溢价,所谓同地同权不是空话,政府起码需要收回投资成本,开发商需要有一定利润,而农民的身家保障都在土地上。
  将农民的培训与就业与土地价格挂钩或许是个好办法,农民有就业机会,可以无缝融入城市,说明政府与企业承担了农民就业、城镇化的隐性成本,农民所获得的土地收益占比应该下降,如果农民无法融入城市,土地仍是农民未来的重要依靠,那么政府、开发商必须停止不成熟的土改,让农民继续拥有土地,是理智的选择。

  土改是大事,不必急于求成,发挥市场内生动力,在东中西部进行试点,经济上成熟一块就发展一块,才能将土改进行到底。
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